Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i en dom meddelad den 21 september 2020 ansett att kostnader som ett bolag haft för att reparera och återställa en fastighet till uthyrningsbart skick inte kan anses hänförliga till den tidigare bedrivna momspliktiga uthyrningen och att avdragsrätt för ingående moms på dessa kostnader därmed saknas.
Bolaget hade bedrivit uthyrning av kontorslokaler till hyresgäster som använde lokalerna i sin momspliktiga verksamhet, och lokalerna omfattades av frivillig skattskyldighet. 2015 tecknades ett hyresavtal med en ny hyresgäst som skulle bedriva icke momspliktig verksamhet i lokalerna, vilket innebar att den frivilliga skattskyldigheten skulle upphöra. De befintliga hyresgästerna flyttade ut och den nya hyresgästen tillträdde lokalerna 2016.
Under tiden som lokalerna stod tomma genomförde bolaget renovering samt viss omdisponering och tillbyggnad av fastigheten. Bolaget ansåg att drygt tre fjärdedelar av kostnaderna avsåg reparations- och underhållsåtgärder på grund av slitage och uppdatering till modern standard och yrkade avdrag för ingående moms på dessa kostnader. Däremot yrkades inget avdrag för momsen på kostnader som bedömdes avse tillbyggnad samt andra anpassningar till den nya hyresgästen.
HFD gjorde bedömningen att det inte kunde vara fråga om kostnader för att avveckla verksamheten, såsom bolaget hävdat. Till skillnad mot i det avgörande från EU-domstolen som bolaget hänvisat till (Fini H, C-32/03) så är det i nu aktuellt ärende inte fråga om att helt upphöra med att bedriva någon verksamhet. Istället fortsätter bolaget att bedriva uthyrning, men efter bytet av hyresgäst är det istället fråga om en momsfri uthyrning. HFD ansåg därför att kostnaderna inte kunde anses ha ett direkt och omedelbart samband med den tidigare momspliktiga uthyrningen och att avdragsrätt för ingående moms därmed inte ska medges.
Vår kommentar
När en fastighet är föremål för åtgärder i samband med att den övergår från momspliktig till momsfri användning uppkommer frågan om de utförda åtgärderna ska hänföras till den avslutade eller påbörjade verksamheten. Avdrag för ingående moms på reparationer och återställande till uthyrningsbart skick i samband med ändrad användning till momsfri uthyrning har – bortsett från de fall när man blir ålagd att sanera eller riva en fastighet – tidigare endast medgivits när det har varit fråga om onormalt slitage. I dessa fall har det krävts att den skattskyldige kunnat styrka vilka kostnader som avser återställandet.
I det aktuella fallet bedömer HFD att kostnader för reparation och underhåll som utförs efter att avtal om momsfri uthyrning ingåtts inte kan kopplas till den momspliktiga verksamheten eller ses som kostnader för att avsluta denna, trots att åtgärderna avsett slitage som uppkommit under den tid lokalen användes i momspliktig verksamhet. Mot bakgrund av detta är vår bedömning att det sannolikt inte längre kommer att vara möjligt att lyfta ingående moms på reparationskostnader om det, redan när reparationerna utförs, står klart att den kommande uthyrningen är momsfri. Detta oavsett vad man kan styrka avseende dessa kostnader.
Det blir därmed viktigt att, om möjligt, säkerställa att den frivilliga skattskyldigheten inte har upphört när åtgärderna utförs. På motsvarande sätt bör man se till att den frivilliga skattskyldigheten har påbörjats innan åtgärder utförs som avser en kommande momspliktig uthyrning. För att så ska ske krävs dock att hyresgästen tillträtt fastigheten eller lokalen, vilket inte tycks vara fallet när den frivilliga skattskyldigheten upphör på grund av att den kommande hyresgästen bedriver momsfri verksamhet.
Det som HFD har prövat avser ingående moms på reparationer och underhåll. När det gäller ny-, till- och ombyggnad av fastighet, där reglerna om jämkning blir aktuella, kan bedömningen bli en annan.
Tveka inte att höra av er till oss om ni har frågor kring detta.
