Bakgrund
Som vi tidigare har berättat om har de svenska justeringsreglerna vid överlåtelse av fastighet förklarats oförenliga med EU-rätten av EU-domstolen, vilket senare också har bekräftats av Högsta förvaltningsdomstolen.
Efter att den förra utredningen avseende hur situationen ska hanteras blev kritiserad så har frågan på nytt utretts. Dessutom har utredningen även haft i uppdrag att utreda frågan om utökning av frivilliga beskattningen vid uthyrning.
Ingen utökning av den frivilliga beskattningen vid uthyrning
Utredningen (SOU 2026:24) kom i korthet fram till att de hyresgäster som reglerna skulle utvidgas till att omfatta inte skulle kunna göra avdrag för den ingående momsen på hyran, och hyreskostnaden skulle därmed öka. Av den anledningen ansåg utredningen att möjligheten till frivillig beskattning inte borde utökas.
Utredningen föreslår frivillig beskattning vid överlåtelse av fastighet
Förslaget innebär i korthet att det ska vara möjligt att genomföra en överlåtelse av fastighet med frivillig beskattning, d.v.s. att det på försäljningspriset utgår moms med 25%. Detta under följande förutsättningar:
- Det får inte röra sig om en fastighet bestående endast av mark eller byggnad som ännu inte tagits i bruk.
- Det får inte heller finnas stadigvarande boende på fastigheten i fråga, d.v.s. bostäder.
- Köparen måste också ha avsikt att varaktigt bedriva verksamhet som ger rätt till avdrag för ingående moms (minst 1 år).
- Försäljningspriset måste uppgå till minst 50% av det senaste taxeringsvärdet.
- Det ska framgå av en köpehandling att frivillig beskattning ska tillämpas.
- Säljaren och köparen ska gemensamt också anmäla att överlåtelsen av fastigheten ska vara föremål för frivillig beskattning till Skatteverket.
Vid tillämpningen av frivillig beskattning ska omvänd betalningsskyldighet gälla, det vill säga att köparen blir betalningsskyldig för momsen.
Närmare om hur justering av ingående moms ska fungera
Att överlåtelsen blir föremål för frivillig beskattning innebär att säljaren inte kommer att behöva justera något avdrag vid överlåtelsen. Säljaren kan däremot ha rätt till ytterligare avdrag om säljaren tidigare bara haft delvis avdragsrätt. Det kommer dock finnas en spärr som innebär att säljaren endast kommer att ha rätt till ett justeringsbelopp om högst 25% av försäljningspriset.
Köparen kan å sin sida göra avdrag för den ingående momsen på förvärvet och en ny justeringsperiod påbörjas för det avdraget. Den överlåtna fastigheten kommer alltså att anses vara en ny investeringsvara och bli föremål för en ny justeringsperiod om 10 år, vilket får till följd att köparen kan komma att behöva justera sina avdrag ifall verksamheten ändras under justeringsperioden.
Om överlåtelsen inte blir föremål för frivillig beskattning kommer säljaren att behöva slutjustera, d.v.s. återbetala ingående moms på gjorda justeringsgrundande investeringar för återstoden av justeringsperioden. Detta gäller också om en hyresgäst eller bostadsrättsinnehavare lämnar en hyres- eller bostadsrätt utan att överlåta den till någon annan.
Förändringarna innebär att skyldigheten och rättigheten att justera inte kommer att kunna övergå på köparen. Det ska dock framhållas att det finns ett undantag och det är om fastigheten i fråga anses ingå i en verksamhetsöverlåtelse. I en sådan situation kan köparen överta säljarens skyldighet och rättighet att justera.
Det kan också nämnas att det inte längre kommer att vara möjligt för en exploatör att lämna över en justeringshandling till kommunen vid överlåtelse av allmänna anläggningar.
Utredningen föreslår att de nya reglerna ska träda i kraft den 1 januari 2028.
Våra kommentarer
Till att börja med är det synd att utredningen inte anser att någon utökning av den frivilliga beskattningen vid uthyrning bör genomföras. Vi menar att det hade varit bra om möjligheten att hyra ut med frivillig beskattning hade funnits och att det hade fått vara en förhandlingsfråga mellan parterna. Den dolda momskostnaden som en hyresvärd redan tar höjd för till en helt momsfri hyresgäst menar vi dessutom inte per automatik är lägre än den moms som hade debiterats på hyran inom ramen för frivillig beskattning.
När det gäller förslaget om frivillig beskattning vid överlåtelse av fastighet är det bättre än tidigare förslag. Med förslaget ges säljaren och köparen möjligheten att förhandla om det mest fördelaktiga utfallet. Vissa delar av förslaget menar vi dock skulle behöva ses över igen. Att exempelvis inte kunna hantera en överlåtelse av fastighet som föremål för frivillig beskattning enbart därför att en enda lägenhet kan finnas i fastigheten menar vi blir ett orimligt utfall.
Vi ser också att det kommer skapas problem och bli dyrare för exploatörer som inte längre kommer att kunna bli kompenserade för momskostnaden vid överlåtelse av allmänna anläggningar till kommunen.
Det faktum att köparen ska överta säljarens skyldigheter och rättigheten vid en verksamhetsöverlåtelse ställer vi oss också tveksamma till, särskilt beaktat att utfallet i HFD 2025 ref. 32 innebär att det inte längre är möjligt att göra en verksamhetsöverlåtelse när verksamheten i fråga är blandad. Utredningen påpekar också detta, men anser sig tyvärr inte inom ramen för uppdraget kunna se över frågan. Utredningen framhåller dock vikten av att den ses över. Hur frågan ska hanteras återstår därmed att se.
Kontakta oss gärna för en diskussion.
