I en artikelserie om tre artiklar på temat förvärv, investeringar i fastighet och exit delar några av Skeppsbron Skatts skattespecialister inom fastighet och bygg med sig av sina erfarenheter om skattefrågor, skatterisker och vad rådgivning ger i mervärde för att undvika höga skattekostnader.
1. Tema exit
En skatteeffektiv exit består typiskt sett av en skattefri vinst vid andelsförsäljning av det fastighetsägande företaget, och att en eventuell s k paketering inför andelsförsäljning sker till låg eller ingen stämpelskatt.
Inför en exit, i syfte att öka fastighetens marknadsvärde kan det finnas skäl att se över fastighetsskattebelastningen. Och vidare, outnyttjade pantbrev kopplade till målfastigheten som säljaren inte får ersättning för, kan utgöra en dold värdereserv som kan behöva flyttas före exit.
Ovanstående ”målbilder” och ”att tänka på”, har gemensamt att de triggar bedömningsfrågor och åtgärder genom vilka onödiga skattekostnader kan undvikas och/eller ökar värdet vid en exit.
I momshänseende är det relativt stor skillnad mellan en andelsöverlåtelse av det fastighetsägande företaget och försäljning av styckefastighet. Detta inte minst i fråga om s.k. justering (tidigare jämkning) av investeringsmoms. En paketering av en fastighet inför en förestående exit innebär att momskonsekvenserna vid både en andelsöverlåtelse respektive försäljning av styckefastighet kan komma att behöva beaktas.
1. Andelsöverlåtelse
Lagerkaraktär på andelarna i målföretaget, och risker för retroaktiva skattekostnader och skattetillägg p.g.a. felaktig skattemässig hantering i målföretaget medför vanligtvis ett behov av att omstrukturera målfastigheten hos säljaren inför en andelsöverlåtelse.
En vinst vid försäljning av lagerandelar är annars skattepliktig (och utdelning likaså). Lagerandelar förekommer främst hos företag som har bedrivit eller bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Lagerkaraktär på andelar kan även bli aktuellt hos företag som köper och säljer aktier.
Vanliga problemområden som kan leda till retroaktiva skattekostnader och eventuella skattetillägg, är felaktig intern prissättning i de fall koncernbidragsrätt saknas, skattemässiga underskott, direktavdrag vid investeringar i fastighet och säkringsinstrument.
Omstruktureringen sker vanligtvis till ett nyetablerat företag inom säljarkoncernen genom en s.k. underprisöverlåtelse av målfastigheten mot ersättning motsvarande fastighetens skattemässiga värde, för att reducera stämpelskatten. Antaget att det nyetablerade företaget utgör kapitalandelar hos ägarföretaget är vinsten vid efterföljande andelsöverlåtelse skattefri, och genom att andelarna avser ett nyetablerat företag reduceras vanligtvis köparens krav på skattegarantier.
1.1 Delavyttring av fastighet
Kommersiella skäl kan motivera att enbart en del av en fastighet överlåts, men genom delavyttring kan stämpelskatten reduceras eller undvikas helt genom fastighetsreglering eller klyvning.
Klyvning, som ett led inför en extern andelsöverlåtelse som genomförs i säljande koncern sker inte sällan mot en ersättning som motsvarar det skattemässiga värdet på den fastighet som bildas genom klyvningen. Att klyvningen till följd av detta ska ge upphov till neutral skatteeffekt samt att det skattemässiga värdet på de nybildade fastigheterna totalt sett ska förbli intakt, är sedan en tid tillbaka utmanat av Skatteverket och Förvaltningsrätten, i en dom som ligger för avgörande just nu hos Kammarrätten i Stockholm.
Avgörande frågan är om klyvningen ska anses utgöra ett byte, vilket medför att ersättningen (utöver eventuell kontantersättning) utgörs av marknadsvärdet på den tillbytta fastigheten. Vid kapitalvinstberäkningen består omkostnadsbeloppet förenklat, av den bortbytta fastighetens skattemässiga restvärde.
1.2 Reflektioner avseende skattemässigt värde
Köpeskillingsreducering för latent skatt medges normalt sett vid andelsöverlåtelse i ett fastighetsägande företag. Den latenta skatten beräknas på mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och skattemässigt restvärde på fastigheten.
Skattemässigt restvärde består av anskaffningsvärdet på mark, byggnad och byggnads- och markinventarier samt utgifter för ny-, till- och ombyggnad, reducerat för skattemässiga värdeminskningsavdrag.
Investeringsbidrag till hyresgäster för ny-, till- eller ombyggnad kan under vissa förutsättningar ingå i skattemässigt restvärde. Utgifter för ny-, till, och ombyggnad i en samfällighetsförening i vilket fastigheten är delägare ska ingå om föreningen är s.k. delägarbeskattad.
Ränteutgifter [aktiverade] efter den 1 januari 2019 ska inte ingå. Detta omfattar inte bara det mer uppenbara ränta för egen finansiering men även indirekta räntekostnader t.ex. vid förvärv genom forward purchase och/eller forward funding.
För låga årliga skattemässiga värdeminskningsavdrag (inklusive primäravdrag) på byggnad kan underkännas skattemässigt och beräknas som ”fulla” avdrag med effekt att skattemässigt restvärde bör beräknas utifrån det ”fulla” avdraget.
Anskaffningsvärdet för en fastighet som förvärvats genom delavyttring och/eller mot en ersättning understigande både marknadsvärdet och skattemässiga värde på fastigheten (vanligt vid paketering) beräknas baserat på flera principer varav några är alternativa. Har fastigheten paketerats även med byggnads- och markinventarier och ingen ersättning utgått för dessa, uppkommer bedömningsfrågor om hur anskaffningsvärdena ska beräknas. Om säljaren garanterar de skattemässiga anskaffningsvärdena kan bedömningsfrågorna undvikas.
Har stämpelskatten vid inteckning lagts till anskaffningsvärdet på byggnad eller markanläggning och kostnadsförts genom värdeminskningsavdrag kan dessa underkännas, med den effekten att anskaffningsutgiften bör öka med ett belopp motsvarande summan av de felaktiga avdragen.
1.3 Andra ”dolda” värden
Fastighetsskatt övervältras på hyresgästerna och påverkar driftnettot och därmed fastighetens marknadsvärde tillika ersättningen vid en exit. Det finns därmed skäl, utöver en eventuell stämpelskattepliktig omstrukturering, att se över behovet av att ompröva fastighetens taxeringsvärde före exit.
Det finns vanligtvis flera s.k. värdefaktorer som ligger till grund för taxeringsvärdet som enskilt eller tillsammans kan motivera en sänkning av taxeringsvärdet, vilket kan göras genom en omprövning upp till fem år tillbaka.
Ett genom omprövning sänkt taxeringsvärde kan även utgöra en grund för att ompröva och sänka stämpelskatt upp till tre år efter stämpelskattebeslutet.
Pantbrev i målfastigheten som inte nyttjas som säkerhet för finansiering har ett värde, motsvarande stämpelskatten om 2 % av det intecknade beloppet. Har detta värde ingen påverkan på köpeskillingen för andelarna vid en exit, kan det finnas kostnadseffektiva skäl att flytta pantbreven före exit.
2. Momskonsekvenser vid andelsöverlåtelse respektive försäljning av styckefastighet
2.1 Andelsöverlåtelse
Försäljning av aktier/andelar är undantaget från moms. Eftersom det enbart är ägandet av företaget som förändras så har företaget kvar samma rättigheter och skyldighet som tidigare, t.ex. ifråga om frivillig beskattning eller justering.
Även om inte andelsöverlåtelsen innebär någon förändring ifråga om justering så rekommenderas att köparen erhåller en motsvarande justeringshandling, i syfte att köparen ska kunna tillvarata både sina rättigheter och skyldigheter.
2.2 Försäljning av styckefastighet
Försäljning av vad som utgör fastighet i momshänseende är undantaget från moms.
Ifråga om försäljning av styckefastighet uppkommer, till skillnad mot vid andelsöverlåtelse, dock t.ex. frågor gällande om köparen ska överta den eventuella frivilliga beskattningen (tidigare frivillig skattskyldighet).
Vid försäljning av styckefastighet uppkommer också frågan om köparen ska ta över säljarens justeringsskyldighet. De svenska reglerna avseende justering vid försäljning av styckefastighet är sedan en tid tillbaka underkända av EU-domstolen och i väntan på ny lagstiftning så är det inte helt klart vad som gäller och hur de nya reglerna kommer att se ut (det första förslaget blev starkt kritiserat och en ny utredning pågår). I korthet kan dock nämnas underkännandet av våra svenska regler innebär att man som köpare inte kan bli återbetalningsskyldig för den ingående moms säljaren har dragit av om köparens användning av fastigheten ändras på så sätt att avdragsrätten minskar. Om försäljningen av fastigheten kan anses kvalificera som en verksamhetsöverlåtelse i momshänseende övergår dock, enligt i vart fall Skatteverkets mening, justeringsskyldigheten på köparen. När en försäljning av fastighet innebär att en verksamhetsöverlåtelse är för handen är inte alltid en enkel fråga att ta ställning till.
Vi diskuterar gärna era skattefrågor, skatterisker och vad rådgivning ger i mervärde för att undvika höga skattekostnader. Kontakta oss!
