I en artikelserie om tre artiklar på temat förvärv, investeringar i fastighet och exit kommer några av Skeppsbron Skatts skattespecialister inom fastighet och bygg att dela med sig av sina erfarenheter om skattefrågor, skatterisker och vad rådgivning ger i mervärde för att undvika onödiga och höga skattekostnader.
TEMA PROJEKT OCH INVESTERING
Föregående artikel fokuserade på skattefrågor vid förvärv. Läs här! Investeringar i fastigheter, vid sidan av förvärv, sker bland annat genom ny-, till- och ombyggnad på befintliga fastigheter, genom så kallade ”hyresgästanpassningar” och allmän reparation och underhåll.
1. Nyproduktion
Vid nybyggnation på befintliga fastigheter med byggrätter för både bostads- och kommersiellt ändamål är det inte ovanligt med en mix av produktion för egen förvaltning och för avyttring.
1.1.1 Val av skatteeffektiv struktur
Vid både förvaltning och/eller avyttring aktualiseras strukturfrågor för att optimera koncernens ränteavdrag, koncernbidrag och skattefria vinsthemtagningar i form av utdelning och vid andelsavyttring. Företag som har bedrivit eller bedriver byggnadsrörelse, handel med fastigheter eller handel med dotterföretagsandelar bör helt undvikas vid etablering av en ny struktur, d v s dessa typer av bolag ska aldrig äga fastighetsförvaltande dotterbolag. Detta då utdelning från och vinst vid avyttring av aktier i dylika bolag är skattepliktigt, samt att möjligheten att lämna koncernbidrag från dylikt dotterbolag starkt begränsas.
Uppförande av en byggnad som enbart ska användas för bostadsändamål (eller annan momsfri användning) innebär att ingående moms på uppförandekostnaderna inte kommer att vara avdragsgill utan kommer att bli en kostnad. Det man kan göra är dock att försöka förskjuta tidpunkten för när momsen blir en kostnad och på sätt förbättra likviditeten. För det fall nybyggnationen kommer att innefatta garage och-/eller lokaler så finns möjligheter att kunna hantera viss del av den ingående momsen på uppförandekostnaderna som avdragsgill och under vissa förutsättningar dessutom under byggnationen.
I momshänseende bör det också göras överväganden om i vilken fas som nybyggnationen ska påbörjas för att inte riskera s k avskattning vid exempelvis beställarbyte.
Det förekommer vid exempelvis nyproduktion att det tillhandahålls bygg- och projektledningstjänsterna mellan koncernföretag. Tillhandahålls inte tjänsterna till marknadspris, kan uttagsbeskattning aktualiseras, även om det finns koncernbidragsrätt mellan företagen.
Prissättningen på koncerninterna bygg- och entreprenadtjänster som tillhandahålls ett dotterföretag som avyttras externt kan även aktualisera omvärderingsfrågor avseende entreprenadkostnad och köpeskilling på avyttrade andelar. Detta betyder att dylika interna entreprenader bör tillhandahållas till marknadsmässigt pris, så att man vid en senare försäljning av ”paketeringsbolag” inte realiserar för hög skattefri kapitalvinst.
Avseende moms så har vi sett att Skatteverket, om än inte lika aggressivt som tidigare, har fortsatt att ifrågasätta prissättningen vid tillhandahållande av både mark eller andelar (momsfritt) samt entreprenad (momspliktigt) från samma koncern (även om detta sker från olika bolag inom koncernen). Skatteverket anser i korthet att entreprenaden är underprissatt och vill därför höja beskattningsunderlaget i den delen genom s.k. omvärdering. Med beaktande av detta är det, för det fall nämnda avtal ingås med bolag inom intressegemenskapen, viktigt att analysera och tillse att prissättningen är marknadsmässig och vi rekommenderar att så utreds i varje enskilt projekt.
Avseende den koncerninterna paketering av fastigheten som sådan, bör nämnas att koncernbidragsspärrade underskott hos annat företag än det förvärvande företaget kan utgöra ett hinder mot underlåten uttagsbeskattning.
1.1.2 Tidiga projektutgifter och avdrag
Under projektskedet upparbetas vanligtvis utgifter för delar av ett projekt som helt förkastas – s k förgäveskostnader – medan andra genomförs. Vilka kostnader som utgör s k förgäveskostnader behöver bedömas.
Andra liknande bedömningsfrågor aktualiseras vid gatukostnadsersättning som betalas till en kommun, vid rivning och utrangering.
Gatukostnadsersättning kan utgöra anskaffningsutgift på mark eller kostnadsföras genom värdeminskningsavdrag på antingen markanläggning, byggnad eller inventarier. Utgifter för rivning utgör anskaffningsutgift på antingen byggnad eller markanläggning.
Ett utrangeringsavdrag förutsätter att hela eller så gott som hela byggnaden rivs. Utrangeringsavdraget motsvarar byggnadens återstående skattemässiga värde. Vid ett direktförvärv av fastighet med byggnad fördelas anskaffningsutgiften mellan byggnad och mark utifrån taxeringsvärderelationerna. Görs förvärvet i syfte att riva och helt utrangera byggnaden kort efter förvärvet kan fördelningsgrunden för anskaffningsutgiften behöva jämkas, med den effekt att utrangeringsavdraget riskerar att bli lägre.
Avseende moms och tidiga projektutgifter så kan det, i syfte att möjliggöra avdragsrätt och att förskjuta tidpunkten för när momsen blir en kostnad (i fråga om senare momsfri användning av nybyggnationen), övervägas att använda sig av ett projektutvecklingsbolag inom koncernen. Det kan då, rätt hanterat, vara möjligt att göra avdrag för ingående moms på projektutvecklingsutgifter i detta bolag även i ett tidigt skede och att den ingående momsen på dessa blir en kostnad först i ett senare skede när de faktureras ut.
Avseende förgäveskostnader så kan ingående moms ofta, rätt hanterat, vara avdragsgill. Under vissa förutsättningar och när kostnaderna dock kan sägas ha höjt värdet på marken eller det fastighetsägande bolaget så kan dock ändå kostnaderna behöva faktureras ut för att inte riskera träffas av uttagsbeskattning eller s.k. omvärdering.
2. Om- och tillbyggnad m.m.
Vid om- och tillbyggnad men även vid nyproduktion aktualiserar vid färdigställandet vanligtvis bedömningsfrågor avseende skattemässig kostnadsföring.
I momshänseende gör sig i fråga om tillbyggnation i stort sett samma frågor som vid nybyggnation gällande. Även vid ombyggnation aktualiseras till stor del samma frågor men ofta uppkommer också frågor om karaktären på arbetet, hantering av hyresgästanpassningar samt betydelsen av den tidigare bedrivna verksamheten.
2.1.1. Skattemässiga klassificering och kostnadsföring
Anskaffningsutgiften på byggnad, markanläggning, byggnads- och markinventarier bestäms som utgångspunkt vid tidpunkten för färdigställande eller anskaffning. Anskaffningsutgiften kan fördelas vid en senare tidpunkt än anskaffning- eller färdigställandetidpunkt om anskaffningsutgiften har fördelats felaktigt eller inte alls.
Det finns ingen skatterättslig definition av byggnad. Anskaffningsutgiften bestäms utifrån bedömningar. Utgifter för anordningar som är nödvändiga för byggnadens allmänna användning räknas vanligtvis som byggnad. Investeringar i anordningar som är avsedda att direkt tjäna den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden, hör dock till byggnadsinventarier och inte byggnad. Utgifter som delvis tjänar byggnadens allmänna användning och näringsverksamheten kan behöva proportioneras mellan byggnad och byggnadsinventarier. Med markanläggning avses anordningar eller anläggningar som inte är byggnad eller inventarier och som är avsedda att användas i fastighetsägarens näringsverksamhet. Som markinventarier räknas en markanläggning eller del av en markanläggning som är avsedd att tillsammans med inventarier användas i den näringsverksamhet som bedrivs på fastigheten.
Gemensamma utgifter för t.ex. projektledning, arkitekt, bygglov fördelas vanligtvis mellan tillgångarna. Det råder ett skattemässigt aktiveringsförbud för ränta som omfattar egna finansieringskostnader men även indirekta räntekostnader. Med andra ord kan aktiverade räntekostnader aldrig ingå i det skattemässiga anskaffningsvärdet för en byggnad.
Optimering av skattemässiga värdeminskningsavdrag (inkl. primäravdrag) och direktavdrag för reparation och underhåll samt utvidgad reparation (s.k. URB), förutsätter att anskaffningsutgiften bedömts och beräknats korrekt.
En accelererad skattemässig kostnadsföring medför generellt sett en positiv nuvärdeseffekt vid sänkt skatt att betala. Direktavdrag för reparation och underhåll samt s.k. URB reducerar dock avdragsunderlaget vid beräkning av avdragsgillt negativt räntenetto. För företag/koncerner som inte uppnår fulla ränteavdrag behöver därför nuvärdeseffekten enligt ovan ställas mot värdet av skattemässigt avdrag för negativt räntenetto
Viktigt att notera är att vid önskemål om accelererad kostnadsföring av något slag, är det av största vikt dels att ha ett detaljerat underlag till stöd för bedömningarna, dels göra ett s k öppet yrkande där bedömningarna beskrivs, i inkomstdeklarationen. Felaktig kostnadsföring utgör ett periodiseringsfel för vilket det utgår skattetillägg, om inte företagets bedömningar i detalj har redovisats i ett öppet yrkande.
Vi diskuterar gärna era skattefrågor vid projekt och investering. Kontakta oss!
