Skattefrågor vid fastighetsförvärv

I en artikelserie om tre artiklar på temat förvärv, investeringar i fastighet och avyttring kommer några av Skeppsbron Skatts skattespecialister inom fastighet och bygg att dela med sig av ett par erfarenheter om skattefrågor, skatterisker och vad rådgivning ger i mervärde för att undvika onödiga och höga skattekostnader.  

 

TEMA FÖRVÄRV

Företagsbesiktning (due diligence)

Inför förvärv genomförs ofta en så kallad due diligence, bl a avseende skattemässiga förhållanden. Köpeskillingen vid andelsförvärv reduceras vanligtvis med latent skatt samt för risker med framtida skattekostnader. Rabatt på latent skatt baseras i allt väsentligt på fastighetens skattemässiga restvärde vid tillträdesdagen.

I syfte att maximera en prisreduktion bör skattekostnaderna och skattemässigt restvärde identifieras och kvantifieras. Detta sker vanligtvis inom ramen för den skattemässiga due diligence-processen.

 

Skattemässiga risker hos fastighetsbolag

Intern prissättning kan vara aktuell att undersöka i de fall koncernbidragsrätt saknas. Koncernbidragsrätt finns inte med handels- och kommanditbolag och/eller där andelar i dotterföretag skattemässigt utgör så kallade lagerandelar hos ägaren. Ytterligare en negativ effekt av lagerandelar är att utdelning och vinst vid avyttring på andelarna är skattepliktiga.

Lagerandelar förekommer främst hos företag som har bedrivit eller bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Lagerkaraktär på andelar kan dock även bli aktuell hos företag som köper och säljer aktier.

Ett annat potentiellt problemområde är inrullade underskott. Förekomsten av sådana kan dels innebära inskränkningar i koncernbidragsrätten dels försvåra paketeringar till underpris. Antag att ett köpande bolag i en underpristransaktion kan lämna koncernbidrag mot skattemässiga underskott i ett annat koncernföretag, samtidigt som det säljande bolaget inte har samma möjlighet. En underprisöverlåtelse skulle i en sådan situation leda till s k uttagsbeskattning, d v s beskattning som om fastigheten sålts till marknadsvärde.  Detta kan alltså få betydande konsekvenser. Uttagsbeskattningen kan dock neutraliseras om de skattemässiga underskotten i det andra koncernföretaget efterges i sin helhet. Har dessa underskott redan nyttjats helt eller delvis tillkommer fler problemställningar.   

Säkringsinstrument som t.ex. valuta-, swap-, cap- eller flooravtal aktualiserar frågor om såväl beskattningstidpunkt som beräkningen av skattemässigt avdrag eller skattepliktigt belopp. Räntesäkringsinstrument som utgör kapitaltillgångar beskattas enligt kapitalvinstreglerna vid avyttring, inlösen eller kontantreglering. Periodiska betalningar ses som (del)avyttringar eller delupphörande av avtalen och styr således beskattningstidpunkten. Vidare omfattas kostnaderna och intäkterna relaterade till avtalen av den skattemässiga räntedefinitionen och ska därmed ingå i beräkningen av bolagets räntenetto och avdrag för kostnaderna kan begränsas av ränteavdragsbegränsningsreglerna. Bokförda upplupna kostnader och intäkter hänförliga till avtalen, liksom orealiserade (ej slutreglerade) värdeförändringar är ej avdragsgilla eller skattepliktiga. Även realiserade och orealiserade rörelser på  valutasäkringsinstrument som säkrar fordran eller skuld omfattas av den skattemässiga räntedefinitionen och ränteavdragsbegränsningsreglerna.

Säkringsinstrument som utgör lager och som säkrar poster som är kapitaltillgångar ska tas upp till anskaffningsvärdet för att undvika att skillnader i de redovisningsmässiga värderingarna av instrumentet och den säkrade tillgången inte ska få genomslag skattemässigt. Även instrument med negativt värde ska följa denna hantering, vilket också kan avvika från den bokföringsmässiga hanteringen.

Skattemässiga underskott i ett företag som förvärvas, kan komma att reduceras och även spärras mot koncernbidrag från företag i den förvärvande koncernen under en period om fem år. Någon ersättning för skattemässiga underskott brukar inte utgå vid ett andelsförvärv. Ett exempel på när underskotten kan ha ett värde för den köpande koncernen, kan dock nämnas; om underskotten helt eller delvis är en effekt av hög kostnadsföring på anskaffningsutgiften på inventarier. Förutsättningar kan då finnas för att växla underskott mot ett högre avskrivningsunderlag på inventarierna, vilket enklast yrkas genom omprövning.

Även i momshänseende finns ett flertal potentiella skatterisker att ta ställning till vid ett andelsförvärv och särskilt om fastigheten i fråga redan är bebyggd eller om det är fråga om en byggnad under uppförande. Vanliga risker i momshänseende är felaktig hantering av uthyrningar och särskilt ifråga om andrahandsuthyrningar eller samnyttjande av lokaler exempelvis mellan koncernbolag. Dessutom är det vanligt att vi ser risker kopplat till felaktig hantering av investeringar och vid sidan om ny-, till- eller ombyggnationer så även vad gäller hanteringen av hyresgästanpassningar. Förutom i fall där avdragsrätten för ingående moms kan nekas helt så kan det också bli en likviditetsbelastning om den felaktiga hanteringen resulterar i att man i stället för ett omedelbart avdrag för den ingående momsen istället får göra avdrag med 1/10 per år i enlighet med reglerna om justering (tidigare jämkning). Det är också viktigt att säkerställa att säljaren även lämnar relevanta uppgifter om historiska investeringar.

 

Några erfarenheter avseende skattemässigt värde på fastighet

Skattemässigt restvärde består av anskaffningsvärdet på mark, byggnad och byggnads- och markinventarier samt utgifter för ny-, till- och ombyggnad, reducerat för skattemässiga värdeminskningsavdrag.

Investeringsbidrag till hyresgäster för ny-, till- eller ombyggnad kan under vissa förutsättningar ingå i skattemässigt restvärde. Utgifter för ny-, till, och ombyggnad i en samfällighetsförening i vilket fastigheten är delägare ska inte ingå om föreningen är s.k. delägarbeskattad. Inte heller ränteutgifter [aktiverade] efter den 1 januari 2019 ska ingå. Det råder ett skattemässigt aktiveringsförbud för ränta som omfattar egna finansieringskostnader men även indirekta räntekostnader t.ex. vid förvärv genom forward purchase och/eller forward funding.

För låga årliga skattemässiga värdeminskningsavdrag (inklusive primäravdrag) på byggnad kan underkännas skattemässigt och beräknas som ”fulla” avdrag med effekt att skattemässigt restvärde bör reduceras med det ”fulla” avdraget.

Anskaffningsvärdet för en fastighet som förvärvats genom delavyttring och/eller mot en ersättning understigande både marknadsvärdet och skattemässiga värde på fastigheten (vanligt vid paketering) beräknas baserat på flera principer varav några är alternativa. Har fastigheten paketerats även med byggnads- och markinventarier och ingen ersättning utgått för dessa, uppkommer bedömningsfrågor om hur anskaffningsvärdena ska beräknas. Om säljaren garanterar de skattemässiga anskaffningsvärdena kan bedömningsfrågorna undvikas.  

Har stämpelskatten vid inteckning lagts till anskaffningsvärdet på byggnad eller markanläggning och kostnadsförts genom värdeminskningsavdrag kan dessa underkännas, med den effekten att anskaffningsutgiften bör öka med ett belopp motsvarande summan av de felaktiga avdragen.  

 

RÅDGIVNING I SAMBAND MED VAL AV FÖRVÄRVSSTRUKTUR OCH OMSTRUKTURERING

Skattefria vinsthemtagningar, resultatutjämning och kvittning av positiva och negativa räntenetton mellan företag bör vara självklara målsättningar efter ett andelsförvärv. Viktigt för att nå dessa är att andelarna i det förvärvade företaget klassificeras som kapitalandelar hos köparkoncernen.

I en köparstruktur med bl.a. företag av olika associationsformer och delägande med olika röste- och andelsinnehav finns det vanligtvis fler förhållanden som behöver bedömas. Exempelvis kan löpande förvärv av företag medföra att skattemässiga underskott i ett och samma företag kan ha olika spärrar mot koncernbidrag mot andra företag inom koncernen.

För att uppnå en skatteeffektiv ägarstruktur som reducerar risk för framtida höga skattekostnader och skattetillägg kan ägandet behöva struktureras inför förvärvet eller omstruktureras efter förvärvet.

Även i momshänseende är det viktigt att tänka till i detta avseende och något som kan nämnas är att det ofta är möjligt att göra avdrag för ingående moms på konsultkostnader i samband med ett andelsförvärv. Detta behöver dock hanteras på rätt sätt för att så ska vara möjligt och särskilda överväganden kan behöva göras om en omstrukturering eller en fusion kort tid efter andelsförvärvet är planerat att ske.

Vi diskuterar gärna era skattefrågor vid förvärv. Kontakta oss!