Högsta förvaltningsdomstolen har den 8 oktober 2019 meddelat dom i mål rörande fråga om andelar i en s.k. oäkta bostadsrättsförening som avyttras av ett bolag utgör kapitaltillgångar eller lagertillgångar. Domstolen gick på Skatteverkets linje och ansåg att bolaget bedrev handel med bostadsrätter. Bostadsrätterna var därmed skattemässigt lagertillgångar hos det avyttrande bolaget.
Den 18 december 2018 meddelade Högsta förvaltningsdomstolen (”Hfd”) prövningstillstånd i målet gällande frågan om andelar i en s.k. oäkta bostadsrättsförening som avyttras ska skattemässigt klassificeras som kapitaltillgångar eller lagertillgångar hos det avyttrande bolaget.
Bolaget ifråga hade sålt bostadsrätter i en s.k. oäkta bostadsrättsförening. Bolaget hade inte tagit upp vinsten från försäljningen till beskattning eftersom bolaget ansåg att det var frågan om en avyttring av näringsbetingade kapitaltillgångar. Skatteverket ansåg dock att vinsten var skattepliktig eftersom bostadsrätterna utgjorde lagertillgångar hos bolaget.
I sina domskäl skriver Hfd att en bostadsrätt kan sägas bestå av två delar dels nyttjanderätten till en specifik lägenhet, dels en andelsrätt i föreningen. Enligt Hfd utgör därvid nyttjanderätten den centrala delen utifrån vilket en bostadsrätt värderas. Vid beskattningen bör därför bostadsrätter behandlas som en nyttjanderätt, inte ett värdepapper (andelsrätt). Bestämmelserna om handel med värdepapper kan därmed inte vara tillämpliga vid försäljning av bostadsrätter.
Hfd anser således att frågan om den skattemässiga klassificeringen av bostadsrätter får göras mot bakgrund av de allmänna lagerbestämmelserna i 17 kap. 3 § IL med vägledning i den praxis som finns beträffande handel med fastigheter. Omständigheter som ex. antalet omsatta bostadsrätter, innehavstid samt varaktighet och regelbundenhet i handeln får därmed betydelse vid bedömningen av bostadsrätternas skatterättsliga klassificering.
Mot bakgrund av att bolaget 2009 hade förvärvat åtta bostadsrätter, varav fyra har sålts och återstående fyra hyrs ut, samt att bolaget under 2014 köpt och sålt sju bostadsrätter, ansågs bolaget ha bedrivit en yrkesmässig handel med bostadsrätter. Bostadsrätterna ansågs därmed utgöra lagertillgångar varför bostadsrättsandelarna inte kunde vara näringsbetingade. Vinsten från försäljningarna var således en skattepliktig intäkt för bolaget.
VÅR KOMMENTAR:
Den principiella frågan i målet var om andelar i en oäkta bostadsrättsförening skulle anses utgöra ett värdepapper. Om detta hade ansetts varit fallet så hade andelarna i den aktuella situationen, och för många andra skattskyldiga, varit s.k. näringsbetingade och vinsten vid avyttringen hade varit skattefri. Hfd gjorde dock bedömningen att nyttjanderätten som kommer med andelen skulle vara avgörande varigenom andelen inte skulle anses vara ett värdepapper.
Det bör dock noteras att ett krav för att vinsten ska vara skattepliktig är att den skattskyldige anses ha bedrivit yrkesmässig handel med bostadsrätter. En bedömning behöver därför även fortsättningsvis ske i det enskilda fallet för att avgöra om vinst är skattepliktig.
I målet tillämpas den praxis som finns för handel med fastigheter som vägledning vid bedömningen enligt de allmänna lagerbestämmelserna. Vår bedömning är därför att Hfd därmed utvidgar bestämmelserna i 27 kap. IL om handel med fastigheter och byggnadsrörelse till att även omfatta bostadsrätter. En sådan extensiv tolkning av de allmänna lagerbestämmelserna går enligt vår bedömning längre än tidigare avgöranden (däribland HFD 2012 not 34 samt HFD 2013 not 42).
Det kan noteras att vid köp och försäljning av företag med en paketerad fastighet torde det väsentliga med förvärvet inte vara andelarna utan rätten till rådighet över den fastigheten som ägs av företaget. Enligt vår bedömning medför dock Hfd:s avgörande i målet inte att skattefriheten vid avyttring av fastighetsägande dotterbolag bör komma att ifrågasättas.
Det bör även noteras att om en vinst vid avyttring av andelar i en oäkta bostadsrättsförening är skattepliktig så hade även en förlust varit avdragsgill.
