Sammanfattning av paketeringsutredningens förslag

Den 30 mars 2017 lämnade paketeringsutredningen sitt förslag angående fastighetspaketeringar och vissa stämpelskattefrågor (SOU 2017:27). Det förslag utredningen lagt fram likställer en bolagsförsäljning med en direktförsäljning av en fastighet. Reglerna föreslås träda i kraft den 1 juli 2018. Inga övergångsbestämmelser föreslås. Förslaget innebär bl.a. följande;

  • Vid en skattefri avyttring av bolag (näringsbetingade andelar) sker en beskattning i det avyttrade bolaget med ett belopp motsvarande skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde och skattemässiga värde. Avskattningen sker när det finns ett bindande avtal om avyttring av bolaget i en situation när det bestämmande inflytandet upphör.
  • Det avskattade värdet får användas som nytt underlag för värdeminskningsavdrag i det avyttrade bolaget.
  • Avskattning sker bl.a. inte när vinsten vid avyttringen beskattas med minst 10 procent, vid koncerninterna transaktioner, när bolaget är marknadsnoterat eller när bolaget som avyttras har huvudsakliga (75 %) inkomster och utgifter som inte är hänförliga till en fastighet.
  • För att motverka kringgående av avskattningsreglerna finns särskilda bestämmelser bl.a. vid fusioner.
  • Fastighetsfållan slopas vilket innebär att förluster på fastighetsförsäljningar kan kvittas mot rörelseresultat i koncernen.
  • Underprisöverlåtelser och reglerna om näringsbetingande andelar förändras inte med förslaget.
  • Alla fastigheter i bolagssektorn ska fortsättningsvis behandlas som kapitaltillgångar. I samband med detta slopas de särskilda reglerna om byggnadsrörelse och handel med fastigheter inom bolagssektorn. Hur detta påverkar andelar som i dagsläget utgör lagertillgångar är oreglerat.
  • Stämpelskatt utökas till att omfatta förvärv genom fastighetsreglering och klyvning.
  • Koncerninterna förvärv undantas från stämpelskatt.
  • Stämpelskatten för juridiska personer sänks från 4,25 till 2 procent. Stämpelskattesatsen för bostadsrättsföreningar lämnas oförändrad (1,5 procent). Även om den nominella skattesatsen sänks medför förslaget ett höjt uttag av stämpelskatt.
  • Vid avyttring beskattas det fastighetsägande bolaget med en schablonintäkt uppgående till 7,09 procent av det högsta av marknadsvärdet på fastigheten och taxeringsvärdet. Schablonintäkten (7,09*0,22=1,56) ökar inte fastighetens anskaffningsvärde. Schablonintäkten motsvarar därför en avskrivningsbar stämpelskatt om 2 procent (2*0,78=1,56).

Våra kommentarer
Utredningen har valt en modell som innebär att bolagsförsäljningar kommer att beskattas på ett likartat sätt som direktavyttringar av fastigheter.

Förslaget medför retroaktiva effekter eftersom de historiska övervärden som finns i ett fastighetsbolag beskattas när det bestämmande inflytandet i bolaget upphör. I utredningsmaterialet framgår bl.a. att de latenta kapitalvinsterna i tio utvalda börsnoterade bolag uppgår till 43 procent av fastigheternas marknadsvärde. Om denna utredning är representativ för hela fastighetsbranschen medför förslaget en omfattande retroaktiv effekt, motsvarande upp till ca 10 procent av det aggregerade marknadsvärdet på kommersiella fastigheter i Sverige ägda av bolag. Avskattningen sker bara vid en avyttring, men kan under vissa förutsättningar medföra redovisningsmässiga effekter redan tidigare. Vid en avskattning höjs samtidigt de aggregerade skattemässiga värdena med samma belopp, vilket påverkar den löpande beskattningen i fastighetsbolagen.

Förslaget beräknas öka fastighetsbranschens skattebelastning med 8-17 miljarder kronor årligen på kort sikt. På längre sikt beräknas skattebelastningen öka med 6-13 miljarder årligen.

Enligt utredningen leder slopandet av skattefriheten för transaktioner med paketerade fastigheter till lägre fastighetspriser, ett minskat byggande, ett mindre fastighetsbestånd och högre hyror. Vår bedömning är att förslaget ger mycket långtgående effekter för fastighetsbranschen, särskilt med beaktande av att de förväntade förändrade ränteavdragsbegränsningsreglerna inte har beaktats i utredningens förslag.

Redovisningsmässiga-, legala- och kommersiella effekter är enligt vår bedömning inte tillräckligt analyserade. Det finns ett antal oklarheter i förslaget. Vår bedömning är att förslaget är olämpligt ur flera aspekter.

Fastighetsgruppen Skeppsbron Skatt